酒店的定义

商业房地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等商业用途的房地产。其中酒店作为典型的商业房地产，根据其经营的规模、档次、经营特点可分为经济型、商务型，公寓型、度假型及旅游型等多种类型酒店。

酒店是为大众提供住宿、饮食与休闲服务的建筑和场所，是通过出租客户、餐饮有休闲服务设施向入住客人提供服务而获得经济利益的房地产。


酒店房地产的特征

1、转让少,且一般为整体转让；

2、酒店档次越高，其提供的服务上的功能就越多，利润率就越低。

3、投资大，回报周期长，经营风险较大。店房地产作为大型收益物业，其一次投资较大，而投资回报往往是经过长期酒店运营来获取回报，这样势必导致回报周期较长，在较长的时间内必然会受到宏观经济、通货膨胀、国家政策、法律法规等因素的影响，造成经营风险加大。


酒店的评估方法

基于酒店物业的特点，一般采用收益法及成本法求取评估对象的价值。

酒店房地产作为一种能直观获取长期收益的经营性不动产，其经营管理水平的高低，配套设施设备齐全与否，酒店经营的信誉等诸多因素都会体现在酒店房地产的无形价值之中。

针对酒店房地产这一物业的特点，估价过程通常选择收益法作为其首选方法之一。收益法是预测估价对象未来收益，运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。


其技术思路为：

1、测算各类型收入(ADR)及各种类型的运营费用(OPC)，得出年总经营收入和年总经营支出；

2、将总经营收入扣除年总经营支出和酒店行业利润，得到年总净收入(GOP)；

3、选取适当的报酬率(Yield)，将未来预期各期的净收入，折算到估价时点上的现值，求其之和得出剩余使用年限的收益价值。

因此在运用收益法评估酒店带来的收益，在净收益的计算中相应扣减商业利润及非不动产部分带来的额外收益。


酒店评估的难点

在实际估价操作中净收益的测算往往是该种房地产估价的难点之一，主要是因为

一、委托方不愿意或有保留提供评估对象的经营情况资料，估价人员无法获取或不能真实了解评估对象的的收益状况。

二、酒店物业经营费用及经营成本的收集也较为困难；

三、评估对象仅为整个酒店部分时，该部分收益如何从整个酒店经营收益中进行剥离等问题都是收益法测算中需要面临解决的问题，这时收益法的运用就会受到客观因素的限制，存在局限性。

在这样的情况下，运用成本法反而更能体现评估对象的客观价值。因为成本法基于测算估价对象在价值时点的重新购置价格和折旧，然后将重新购置价格减去折旧得到估价对象价值的一种评估方法。也可以说成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，操作步骤一般为

1、收集相关评估资料，分清估价对象房地产的价格构成;

2、采用房地产合估的方法测算估价对象的重新购置价格;

3、测算估价对象建筑物的折旧;

4、求取估价对象的积算价格。特别是作为抵押货款及资产处置的酒店房地产，酒店的客观成本价值更容易受到抵押权人和接受资产的投资人的重视。

综合所述，评估酒店房地产时，针对评估对象的实际情况，要做到具体情况具体分析，合理的运用评估方法，努力使估价结果更加唯合理、客观。

酒店测算：什么是酒店GOP？


GOP是酒店业绩的关键指标，很多酒管公司都会按GOP的一定比例向业主收取管理费，比如：

· 管理公司在每个月的15日，按酒店总收入的4%收取上个月的基本管理费；

· 除基本管理费外，管理公司每年按GOP的6%计提奖励性管理费。

部分酒店业主也会在委管合同中设置GOP保证条款：

管理公司保证在整个期限内每个年度最低的GOP经营毛利金额。为清楚起见, 每年GOP金额安排如下：

......

连续两个营业年度管理公司没有完成GOP指标的，业主可以解除委托管理协议。


什么是GOP？GOP是Gross Operating Profit的简称，即营业毛利。

GOP=营业收入-营业费用


GOP没有扣减保险费、固定资产折旧、长期待摊、房屋租金、维修基金和利息支出等费用，这是因为：

管理公司能够控制的是酒店日常营运过程，而对于酒店的建造投资、装修等是管理公司所不能左右的，因为此类费用的发生与管理者的水平无关，即便是业主自己管理此类费用也会产生。

酒店概要：

1、酒店投资5亿；

2、每年总收入1亿；

3、GOP率30%；

4、方案1全部为股东投入，方案2股东投入50%，其余50%为银行贷款；

5、年贷款利率为6%；

6、房屋折旧按20年计算；

7、开办费按5年摊销。


方案1净利润75万，方案2每年亏损1400万元，可事实上这1400万元全部是贷款利息形成的，与酒店的经营业绩没有任何关系。所以，

固定资产折旧、贷款利息等是业主成本，"GOP"减去折旧费、租金、利息费、开办费摊销等的结余是酒店的净利润，也是业主所能得到的净利润。

GOP的合理范围多少？某品牌给出的他们的拓展标准：

8000-12000平方左右，每平方装修3000，IRR大于20%，GOP大于50%

这是一个很高的GOP率。大部分四星和五星酒店的GOP率在20%到40%。


最后，某国际品牌酒管公司的利润预算样表：



衡量酒店行业业绩水平的三大指标：

1. ADR(AverageDailyRate)——已售客房平均房价

已售客房平均房价的计算方法为客房收入除以实际售出客房数量。

【替代指标：AveragePublishedRate(APR)—平均牌价，当酒店普查报告或者年报中未提供ADR的相关信息时，牌价可以作为参考计算出大概的平均房价（ADR）】

ADR=客房收入/实际售出客房数量

2. Occupancy(Occ)——入住率

入住率是指某一特定时期实际售出的客房数与可售房数量的比率。

Occupancy=实际售出客房数量/可售房数量

3. RevPAR(RevenuePerAvailableRoom)——每间可售房收入

每间可售房收入（RevPAR）等于客房收入除以可售客房数。RevPAR不同于ADR，前者的分母是可售客房数量，后者是实际售出的客房数量。

RevPAR=入住率（Occupancy）X平均房价（ADR）

这三个数据一般能够从上市酒店集团的年度财务报表中获得。

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